资产负债中寻找平衡 中海有足够的筹码吗

时间:2020-03-15 来源: 国内新闻

来源:观点房地产新媒体

2020年,中国房地产行业将继续偷工减料,新一轮的市场化降息已经开始。回顾2019年,我们将从企业的角度观察和思考。

市场充满了起伏。一个错误的步骤可能会导致失败,但中海有足够的芯片吗?

视点房地产网:“未来不会有大的变化,传统会被继承。”

在2017年3月的业绩会上,刚从龙湖回来的严建国作为中海集团的首席执行官出现在会上。面对媒体,他说:“我们的血液和基因属于中海。”

几句话为中国海运人事变动后的发展指明了方向。

从严建国的角度来看,2020年要坚持销售额4000亿元,毛利率30%,规模效益平衡。然而,环境已经发生了变化,规模竞争、融资紧缩和监管收紧也使中国船舶运输公司举步维艰。

为了适应这个不断变化的世界,中海开始调整其组织结构、管控方式和投资节奏。最直观的是,中国海运在2017年和2018年增加了33,354,000英镑的土地收购。中海集团在土地收购上花费了近1000亿港元。2019年,中海集团陆地投资1350亿元,去年11月达到1046.98亿元。

但是硬币有两面。2017年,中海集团突然增加土地支出,导致其手头现金从2016年底的1571.6亿港元降至1040.5亿港元,净借款率从7.5%升至27.9%。自那以后,生息负债持续增加。到2019年第三季度,这一指标升至39%。

在过去的三年里,中国海运一直试图在金融安全和快速增长之间找到平衡。从2017年开始,中国海运将把年销售增长率控制在20%至30%之间,从2018年12月年11月同比增长29.8%至25.79%,这也是市场质疑“保守”的原因。

资本运营也有一些新特点:资本流入加上销售收入,不包括土地费用、建筑安装费用、运营费用、到期债务和利息费用等。在过去三年中,中国海运的资本保持在1000亿港元左右。2019年上半年,这一数字为1120.4亿港元。

这是一个安全的资本周期,是中海确保金融稳定的重要筹码,但也是一个桎梏。

第一线规则

中国海运此前设定了新的规模需求,即到2020年实现销售额4000亿港元。为了实现规模化,增加土壤储量是关键。因此,严建国回国后,为城市公司制定了更严格的征地评估。

数据显示,中海集团2017年以951.16亿元赢得76块土地,新增总建筑面积1741万平方米,超过前两年公开市场的土地收购总额。2018年,又有63个地块获得了胜利,涉及资金913.53亿元。

快速发展和快速销售。严建国并没有试图在短时间内实现土地储备的大幅增加。他的期望是,当年购买的土地价值能够覆盖当年的销售,然后通过三年的滚动开发,实现规模增长。

"对中海而言,购买的土地价值超过了当年的销售量。这是底线。”在2019年初的绩效会议上,严建国表示。

因此,尽管近三年来一直积极接受存款,但中海每年应占的陆地面积并没有太大波动。2017年至2019年上半年,实际股权土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米和5540万平方米。

数据源:企业年报和意见指数排列

但流动效率在加快。2017年,中海集团已完成项目总面积约1135万平方米,新开工面积1954万平方米,比2016年增长183.2%。2018年完成1364万平方米,新增1275万平方米,比上年增长21.5%。

2019年,中海计划新建建筑面积2585万平方米,同比增长8.8%

资料来源:公司年报和意见指数排列

面对利润增长的质疑,严建国将过去几年中国海运销售增长缓慢归因于收入和利润增长放缓。然而,他也多次向外界表示,中国海运对利润的要求是毛利率不低于30%。

但是,正如年度报告中所说:“为了不断扩大规模和控制风险,我们必须快速发展和销售。这将提高资本回报、资产流通和股东资本回报,但项目的毛利率将不可避免地受到抑制。”

如何实现规模和毛利的“鱼与熊掌兼得”?中海将在北京和香港这五个一线城市投放更多芯片。在2019年初的业绩会上,严建国毫不掩饰地指出,近年来,中海地产投资主要集中在一、二线城市,尤其是一线城市,这是投资的重点。

在严建国看来,如果市场处于波动期,一线城市会更安全,这些城市的高房价和强大的购买力可以让中海集团在扩大单个城市销售潜力的同时保持高毛利。

资料来源:公司年报和意见指数排列

一线城市一直是军事战略家必须竞争的地方。土地成本高,土地收购困难,中国海运也经历了一段困难时期。2017年上半年,联合体在北上官和香港共获得9块土地,总造价151.28亿元,占土地总面积的15.9%,新增建筑面积91.44万平方米。然而,大本营深圳仍未突破。

2018年,中海集团在17个一线城市取得土地,土地价值384.33亿元,占42.07%。这包括在深圳平山以12.54亿元赢得一个平方米的小地块,这是中海集团三年来在其总部赢得的第一个地块。

2019年,中海继续增加对一线城市的投资。在此前的11月,中海集团花费了548.2亿元,占被征地总面积的50%以上。新增15块,建筑面积208.1万平方米。土地权益也从2017年的52.67%上升至84.57%,表明中海逐渐倾向于自主开发。

资料来源:公司年报和意见指数排列

一线城市大规模扩张的同时,平均地价上涨也是一个日益突出的现象。目前,中海一级的平均地价由2017年的元/平方米上升至元/平方米,平均总地价由2017年的6501元/平方米上升至元/平方米。

“在我们取得土地之前,我们将进行财务计算,只有在我们计算并公布之后,我们才会取得土地。”严建国说过无数次类似的话。

低利率筹码

市场充满了起伏。一个错误的步骤可能导致失败。但是中海有足够的芯片吗?

2019年以来,房地产融资渠道逐步收紧。信托、海外债券、银行贷款、开发贷款和资产支持型证券等新政策被频繁推出。房地产企业的融资成本一路攀升。利率高于10%的美元债券很常见。

在融资的巨大压力下,一些住宅企业频繁地转移项目以返还现金。在2019年的最后几个月里,几家知名的房地产公司甚至陷入了破产或被收购的传言,但这一切都与中海集团无关。

从寒冷的冬天到温暖的春天,2019年初,中海集团向外界展示了其在新的一年里资本市场的持续发展,并提供了300亿港元的巨额银团贷款。

这种融资方式对借款人的经营能力和资本实力要求极高,受到中海集团的青睐。

2017年12月,中海集团与一个由15家国内外银行组成的财团签署了180亿港元的五年期贷款,利率低至1.38%。然而,中国海运尚未宣布最新300亿港元贷款的利率。

40年前从香港起步的中国海运,因为急于扩张,在1997年的亚洲金融风暴中经受了考验。"十年的血汗钱会在一夜之间恢复原状。"中国船舶工业总公司前总经理孔

2019年,中国船舶融资时间节点在上半年。除上述300亿港元融资外,1月份发行了35亿港元公司债券,其中品种一共发行20亿港元,票面利率为3.47%。品种2发行总额15亿元,票面利率3.75%。

数据显示,从1月到6月,中海获得425.92亿港元的新银行及其他贷款,并发行票据筹集40.05亿港元。境内外债务资金累计流入466.0亿港元,同比增长约30.24%,与2018年的466.9亿港元持平。

数据源:企业年报,意见指数重组

下半年融资渠道越来越紧。中国海运7月份仅发行了55年期20亿港元和10年期4.5亿美元的双币种固定利率优先债券,其中美元债券利率为3.45%,港元债券利率为2.90%。

资本循环

融资只是补充资金的一种方式,而不是全部。数据显示,2018年中海销售与自有资金的比率为1.01,远低于行业平均水平5.73,表明这是一家主要依靠自有资金推动增长的房地产企业。

事实上,中国海运一直在寻求债务和增长之间的平衡:它想扩大规模,但不想打破金融安全的长期底线。为了确保手中有一定的资金,中海集团已成为在保持低负债率的同时筹集大量资金和土地的重要筹码。

前郝建民给严建国留下了一张好牌。在两年的重组期间,中国海鲜很少出现在公开的土地市场,资本支出显着下降。截至2017年初,当严建国正式接手时,中海集团拥有1571.6亿港元现金,净贷款率仅为7.5%。

重组完成后,中海将把补充土壤储备的方向转向公开市场。根据年报,2017年支付的土地价格将达到1346.2亿港元。由于购买土地的资本开支增加,手头现金减少至1,040.5亿港元,净借贷比率上升至27.9%。

数据源:企业年报,意见指数重组

从那以后,中海集团一直控制着1000亿港元的现金。大致来说,计息负债的每年流入仍维持在450至500亿港元左右,加上销售收入,现金流入总额与现金支出基本相同。通过这样的资本循环,中海集团一直将资本保持在1000亿港元左右。

2019年上半年,中海集团录得1041.2亿港元的销售收入。由于年初的300亿元银团贷款,上半年融资流入达466亿港元,总额达1507.2亿港元。

与此同时,中国海运必须在今年上半年偿还到期债务243.4亿港元,支付土地价格637.6亿港元,建筑和安装费用274亿港元。此外,税收、分配、行政和财政支出为233.2亿港元,累计支出总额为1388.2亿港元,与资金流入总额几乎持平。

数据源:企业年报,意见指数重组

2018年初,中海石油债务基金及销售收入全年总流入约2251.8亿港元,资金总流入约2222亿港元,用于偿还到期债务、支付土地价格、建筑安装相关费用、支付税收、分销、行政及财务费用,与资金总流入大致相当。

数据源:企业年报,意见指数重组

值得注意的是,由于融资的年度流入并未完全用于偿还到期债务,中海集团2018年及2019年上半年新增贷款分别为231亿港元及222.6亿港元,其计息负债呈上升趋势,净贷款率分别升至33.70%及35.00%。

数据源:企业年报,意见指数重组

截至2019年6月底,中海集团未支付的土地成本为145.1亿元

目前,中海集团有五家上市公司,分别是中海地产、中国建设国际、中海地产、中海鸿阳和远东环球。其中,最重要的当然是中海地产。2019年上半年,该房地产公司实现收入933.8亿港元,核心净利润209.9亿港元,超过其他四个平台的总和。

对于这次人事安排,官方的解释是:“从有利于中海改革发展和加强领导班子建设的角度出发,经过全面考虑和认真研究后做出的。”一种观点认为,严建国控制着中国船舶运输部,加深了与母公司中国建筑的联系,并使其更容易获得房地产平台的资源。

在经济动荡时期,各行各业都在发生变化,包括房地产业。数据显示,由于市场和政策的限制,住宅销售的增长率已经开始放缓。2019年上半年,房地产行业前30名企业的平均同比增长率从去年同期的53%降至15%。住房企业必须仔细寻找新的利润增长点,这在过去几年已经发生。

作为一家主要以自有资金推动销售增长的房地产公司,销售收入在中海的资本流动中扮演着极其重要的角色。在过去30年左右的时间里,短平快的住宅开发带来的高额利润,也使这个住宅企业在转型的道路上走得比其他企业慢。

2014年,当万科提出内部转型时,中海正忙于重组和整合。

直到2017年,在回归后的那一年3月的业绩会议上,严建国首次提出将90%的资源投资于住宅开发,6-8%投资于商业地产,1-2%投资于养老地产、教育产业和长期租赁公寓等新业态。

后来,严建国把这三种服务总结为“今天、明天和后天”。

但对中海而言,其他业务的发展最初只是一种被动措施。严建国提到:“在土地出让的规划过程中,需要建设很多配套设施,包括商业设施、养老设施、教育设施和许多物业。”这种认识也是过去中国海运多元化业务发展缓慢的原因。

进入2019年,中海有了新的计划。10月23日,中海集团宣布,因公司发展需要,公司名称由“中海地产集团有限公司”变更为“中海企业发展集团有限公司”。

这一“去国有化”更名似乎意味着中海集团已将多元化发展提升到战略层面,而非被动行为。

然而,除了商业地产,中海其他非住宅业务大部分都处于起步阶段。数据显示,2019年上半年,中海投资地产的租金收入为21.2亿港元,同比增长20.5%,占目前总收入的2.27%。其他业务收入为4.4亿港元,其中酒店和其他商业地产收入总计2.3亿港元。

根据房地产新媒体的意见,中海的多元化和创新业务集中在教育、养老和物流方面。其中,杨康品牌中海金年于2019年底发布。第一个项目被命名为天津。2019年4月和11月,青岛和济南养老项目相继启动。根据该计划,到2025年,中海计划建设或运营100多个养老项目。

在教育方面,中海目前有两所实验学校、四所幼儿园、四所中海学校、两个户外营地和一所国际学校。在物流方面,天津滨海新区有两个物流管理和运营基地。

与庞大的住宅量相比,这些多样化的生意就像是“把蜉蝣送到天上人间”。对中海而言,基于低负债、高周转率和快速现金流滚动发展的规模增长是目前最有效的发展方式。

今天住所在中海。还不知道它明天和后天什么时候到达。

-

频道热点
新闻排行
  1. 想想每天都要匹配破碎的头颅?为什么不试着减去搭配呢?像玛丽格姆这样极其简单的风格在清新的早春是完美的

    想想每天都要匹配破碎的头颅?为什么不试着减去搭配呢?像玛丽格姆这样极其简单的风格在清新的早春是完美的...

  2. 我为许多农民称过猪的重量,我对作弊的方法略知一二。摘要供你参考。杆秤:1。通过在重物下吸引磁铁来增加重

    我为许多农民称过猪的重量,我对作弊的方法略知一二。摘要供你参考。杆秤:1。通过在重物下吸引磁铁来增加重...

  3. 近日,北京平安联动决战阴阳师的新活动被公之于众。这仍然是一个常规的皮肤连接活动。然而,这种联系活动有

    近日,北京平安联动决战阴阳师的新活动被公之于众。这仍然是一个常规的皮肤连接活动。然而,这种联系活动有...

  4. 阅读指南:1。疫情爆发以来,全国130多家房企共捐赠近20亿元,捐赠口罩400多万副、隔离服22万套、手套230万?

    阅读指南:1。疫情爆发以来,全国130多家房企共捐赠近20亿元,捐赠口罩400多万副、隔离服22万套、手套230万?...

  5. 为新年旅行已经成为新年习俗。哪些城市是今年旅游业的“黑马”?根据携程网发布的最新数据,宁波被列入“20

    为新年旅行已经成为新年习俗。哪些城市是今年旅游业的“黑马”?根据携程网发布的最新数据,宁波被列入“20...

  6. 原标题:辽宁省本溪市原副市长黄立强因受贿被捕北京新闻快报据辽宁省人民检察院微信公众号消息,本溪市人民?

    原标题:辽宁省本溪市原副市长黄立强因受贿被捕北京新闻快报据辽宁省人民检察院微信公众号消息,本溪市人民?...

  7. 你好,我的朋友们,在几天前的综艺节目中,那些艺术家们说他们经常熬夜工作,吃糟糕的食物,所以他们的胃不

    你好,我的朋友们,在几天前的综艺节目中,那些艺术家们说他们经常熬夜工作,吃糟糕的食物,所以他们的胃不...

  8. 在20多家公司宣布取消在WMC的参与后,葛兰素史克33年来首次被迫宣布取消MWC2020。华为今天还宣布,原定的5G

    在20多家公司宣布取消在WMC的参与后,葛兰素史克33年来首次被迫宣布取消MWC2020。华为今天还宣布,原定的5G...

  9. 著名鞋店CEO托马斯时间是一条长河。自1998年3月完成中国第一笔互联网交易以来,电子商务企业一直在上下涌动

    著名鞋店CEO托马斯时间是一条长河。自1998年3月完成中国第一笔互联网交易以来,电子商务企业一直在上下涌动...

  10. 简介:假设两杯水的体积是1升,一杯水的温度是0摄氏度,另一杯水的温度是100摄氏度。如果将它们混合得到2升?

    简介:假设两杯水的体积是1升,一杯水的温度是0摄氏度,另一杯水的温度是100摄氏度。如果将它们混合得到2升?...

友情链接